预计马来西亚写字楼市场的近期前景仍将充满挑战，因为它仍在努力应对新建筑供过于求的问题。

莱坊(Knight Frank)在其2024年上半年的房地产重点报告中表示，仅在巴生谷，今年下半年预计将增加140万平方英尺的办公空间。

该公司表示，这是在2024年上半年完成的40万平方英尺的空间之上，今年的总面积为180万平方英尺。

在此之前，2023年完成了超过300万平方英尺的项目。虽然预计2024年的供应量与前一年相比相对较低，但现有库存之间的竞争可能会持续存在，特别是在吉隆坡(KL)市，那里有很大一部分新建成和即将进入的办公空间集中在一起。

Rahim & Co International Sdn Bhd房地产代理公司首席执行官Siva Shanker说，短期内写字楼市场仍将充满挑战。

他告诉StarBiz:“在现有供应的基础上，有新的建筑进入，而旧的建筑仍在争夺租户。”

第一太平戴维斯马来西亚有限公司(Savills Malaysia Sdn Bhd)董事总经理拿督保罗·洪(Datuk Paul Khong)说，新的供应将继续加剧竞争，导致老建筑难以(获得或留住租户)。

“截至今年上半年，大吉隆坡地区的写字楼空置率为29.5%，这反映了未来的挑战。”

“今年上半年，净办公室吸纳量约为50万平方英尺(大吉隆坡)，表明需求持续增长，因为租户仔细权衡他们的选择，寻找新的和更高等级的办公空间，向前迈进。”

他说，鉴于目前写字楼市场的动态，写字楼买家在市场上仍然很活跃，但交易金额总体上有所减少。

从积极的方面来看，莱坊指出，巴生谷写字楼市场继续吸引跨国公司(MNCs)建立区域中心，最近的办公室就职典礼就是明证。

莱坊(Knight Frank)最近的一项研究估计，由于具有竞争力的租金、熟练的人才库以及政府对数字经济的大力支持，马来西亚对亚太地区离岸外包市场的贡献约为8%。

“这些因素对于寻求具有成本效益和战略位置的空间来支持其区域运营的企业至关重要。”

莱坊补充说，这一趋势得到了最近政府举措的进一步支持，例如为Tun Razak交易所指定的国际金融中心提供税收优惠，以及最近推出的KL20路线图。

“加上12家新的国际风险投资公司宣布在吉隆坡设立办事处，这些举措预计将提高巴生谷写字楼市场的兴趣和活动，可能导致该行业的投资和发展增加。

“这些努力旨在到2030年将吉隆坡定位为全球顶级创业中心，这可能会推动对高质量办公空间的进一步需求。”

在投资方面，莱坊预计今年上半年录得的交易将减少，并补充称这一趋势可能会持续下去。

莱坊(Knight Frank)早些时候的一项调查显示，受混合办公模式的转变和持续的供需失衡的影响，马来西亚办公楼行业的投资情绪在2024年呈下降趋势。

“然而，随着市场动态趋于稳定，对优质空间的需求增强，投资者信心和活动可能会恢复。”

与此同时，在南部的柔佛州，橄榄树物业顾问公司首席执行官塞缪尔·谭说，写字楼市场基本上仍然低迷。

“这对柔佛巴鲁的写字楼市场来说尤其如此。这是由于新办公楼供过于求，再加上大流行期间企业倒闭。

“平均入住率从2020年的71.5%下降到2023年的66.1%。这意味着五年内下降了5%。”

Tan指出，尽管新办公楼的入住率在2019冠状病毒病后一直在提高，但他解释说，这主要是由于旧大楼的租户搬迁。

“这是一场旋转木马的游戏，而不是新的需求，”他兴奋地说。

莱坊表示，预计新一波供应可能会超过柔佛州写字楼市场目前的需求。

“这种丰富的空间是一把双刃剑。

“寻找办公空间的公司将有更多的选择，而房东可能面临更激烈的竞争来填补他们的空缺。

“虽然联合办公空间最初可能会带来竞争，但它可能会收紧整体的办公空间供应，最终通过创造一个更加多样化和互补性更强的办公市场，让传统的房东受益。”尽管如此，我们预计随着时间的推移，对办公空间的需求将稳步上升。”

避险买盘

Siva表示，尽管供过于求日益严重，但随着企业租户继续寻求更高价值的资产，“向优质”办公空间的需求已逐渐出现。

“现在这是一种趋势，因为许多人正在考虑或搬迁到甲级甚至超甲级写字楼。”

西瓦说，鉴于供应过剩，这些质量更好的新建筑的房东也愿意提供有竞争力的价格。

“随着新建筑被填满，旧建筑变得空无一人。是的，这些老房子的租金可能会低一些，但也很破旧。”

因此，他说，这些老建筑需要重塑自我，以保持竞争力。

多年来，越来越多的房东将他们的旧建筑改造成高端或经济型酒店。

2006年，位于Jalan Bukit Bintang的13层Wisma Peladang酒店进行了全面翻新，成为了Piccolo酒店。

多年来，其他的改造包括Wisma KLH变成了Wolo酒店，Magnum Plaza变成了Sky Express酒店(原Flamingo酒店)，圣淘沙医院变成了Tune酒店。

西瓦指出，将旧建筑改造成经济型酒店的趋势“在一段时间内奏效”。

“过了一段时间，这些经济型酒店也出现了供过于求的情况。”

此外，Siva指出，Covid-19大流行也对酒店业产生了灾难性的影响。

“对于老旧的办公楼，我们看到了三种趋势。第一个是彻底翻新整个建筑。第二，是将建筑重新用作其他用途。”

以前，这是经济型酒店的现象。西瓦说，到目前为止，这些老建筑中的一些已经被改造成准数据中心。

“这些大楼里摆满了机架式的服务器。我们还看到建筑物被改造为提供门诊(医疗保健)服务。

“(对房东来说)第三种选择是对他们的老建筑不做任何事情，看着它慢慢空出来。”

洪说，在老旧建筑中，租户滞留是一个持续存在的主要问题，尤其是在不采取任何措施的情况下。

“现在仍然是租客市场，他们正在物色好地段、高端地址和写字楼，并在评估最优的产品。

“与此同时，新的房东也在努力把他们的房子填满。”

谨慎乐观

尽管目前写字楼市场形势严峻，但香港对该行业的未来前景仍持谨慎乐观态度，尤其是在大吉隆坡地区。

“需求预计将继续，但受到租户的推动，他们将调整规模以适应混合工作模式，并优先考虑环境、社会和治理(ESG)因素。”

“我们(第一太平戴维斯集团)的办公室也将在今年第四季度迁往新亭白沙罗高地办事处，显然是出于上述考虑。”

Khong补充说，高档写字楼的需求可能会增加，因为它们的优势，包括绿色认证、马来西亚数字地位、靠近便利设施和购物中心的突出位置、公共交通和优越的设施。

西瓦指出，综合开发项目中的办公楼比独立开发项目的表现要好。

“Midvalley和Bangsar South等地的写字楼表现不错，”他表示。

与此同时，在柔佛，Olive Tree Property Consultants的执行董事Tan Wee Tiam表示，未来对办公空间的需求应该会有所改善。

“即将到来的柔佛-新加坡经济特区(SEZ)应该逐渐吸引更多的新加坡公司或总部设在新加坡的外国公司开设代表处或区域办事处，以探索新的机会。

“随着政府公布更多关于经济特区和金融特区的细节，入住率应该会上升。

此外，随着新的外国投资的涌入，魏田说，投资者、顾问和供应商将有新的需求。

“有需求的公司办公室可能是那些符合esg标准的办公室，它们具有更严格的绿色功能规格，以节省能源。

“大型组织，尤其是跨国公司，可能正在寻找这样的功能，因为它们受到总部指导方针的约束。”

魏田说，高速互联网连接、充足的停车场、良好的隔音、速度快、容量大的电梯将是一些关键的共同要求。

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